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自1998年房改以来,我国房地产市场经历了20多年的市场化历程。其间,市场经历了多轮周期波动,调控政策也频繁推出,从制度建设和市场运行等方面提供亚州mv高清砖码区2022网站保障。 2024年5月17日,监管部门推出一系列调控措施,包括首、二套房最低首付比例分别降至15%、25%;取消商业贷款利率下限;下调公积金贷款利率等。同时,央行拟设立3000亿元保障性住房再贷款,支持地方国有企业收购已建成未出售商品房,用作配售型或配租型保障性住房。 “517新政”似乎释放了一个强烈的信号,即政策层面对需求提供了强烈的支持。但这种解读显然只是表面。那么,站在更高的维度上,如何看待“517新政”? 近日,21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院发布题为《信心修复与时代转折——楼市“517新政”深度解析》的报告(以下简称《报告》),对“517新政”的出台背景、信号意义、实际影响进行全面解读。 后红利时代的行业特点 房改后的约20年里,受益于人口、金融、土地等红利,房地产市场快速发展。我国人均住房面积不足的情况也得到明显改善。这期间,虽然偶尔出现房价上涨过快、投资需求旺盛的情形,但随着调控政策的及时推出,市场也很快企稳。 但近几年,市场发生了一些变化。《报告》指出,一方面,从总量上看,我国住房迈过供不应求的阶段,进入供求平衡期,但结构性的供需缺口仍然存在;另一方面,城镇化速度放缓,人口红利减退,新增需求规模有所下降。 这也意味着,在后红利时代,房地产市场发展正在从数量导向转变为质量导向。 《报告》认为,在这一阶段,楼市较难出现剧烈波动。无论是对过热进行降温措施,还是对需求的刺激政策,效果都很难像以往那样立竿见影。政策的作用机制,更多是通过各项信号的释放,影响市场情绪,改变供需双方的预期,进而对市场带来潜移默化的影响。 这也是“517新政”的行业背景。 而在市场层面,2020年年中,“三道红线”政策推出,楼市去杠杆大幕拉开。2021年下半年,信贷政策收紧,市场出现降温,进而演变成深度调整。 到今年6月,本轮调整已持续36个月,时长、深度、广度均属空前。在这轮调整中,一批奉行“高杠杆—高周转”的房企遭遇资金链危机,市场信心受到影响,交易量出现降温。 根据国家统计局的数据,2023年全国商品房销售面积约11.17亿平方米,销售额约11.66万亿元,与2021年的峰值相比,分别下降了38%和36%。2024年前5个月,商品房销售规模仍有超过两成的同比降幅。房地产市场再度面临阶段性的低点。 “517新政”的力度有多大? 在“517新政”之前,监管层推出过类似的支持性政策。 《报告》表示,在市场上升阶段,楼市政策更多以抑制过热、控制投机为主要目的。但也有两轮对市场的支持性政策。 第一轮出现在2008年末,为应对国际金融危机和国内房地产销量下降的情况,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,首次对房地产进行大规模政策支持。信贷政策方面,自住型住房贷款利率七折优惠,降低贷款首付比,最低为两成。 第二轮出现在2014年至2015年。2014年9月30日,央行、银监会(后与保监会合并为银保监会)公布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对于贷款购买首套普通自住房的家庭,贷款最低首付款比例为30%,贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。二套房认定标准由“认房又认贷”改为“认贷不认房”。 2015年3月30日,央行、住建部、银监会联合发文,将二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%。 《报告》指出,与这两轮政策相比,“517新政”在支持力度上,可谓有过之而无不及。 第一,“517新政”后,个人购房的最低首付比例将降至历史最低水平。此次调整前,经历了数次降息后,贷款利率已处于历史低位,调整后将继续刷新最低值。 第二,此次调整前,大部分城市已取消了“限购令”,且多实行“认房不认贷”。这有助于“517新政”最大限度地发挥作用。 理解新政的三个维度 综合时代背景及政策本身的力度分析,21世纪经济报道城市更新与大文旅研究院认为,政策的意义将在三个维度上得以体现。 第一,适应后红利时代的供需关系新变化。以增量需求支撑的第一轮红利期面临终结,楼市供需关系趋于平衡,市场运行趋于稳定,需求端的“枷锁”逐渐解除,是政策的大趋势。 第二,本轮去杠杆大潮的终结。本轮楼市去杠杆大潮始于2020年年中,且供需两端都受到影响。近年来,随着“三支箭”陆续释放,以及白名单制度推出,投资端的去杠杆措施正在解除。“517新政”后,销售端的信贷门槛也大幅降低。 《报告》指出,从这个角度来看,这既代表销售端去杠杆措施的取消,也意味着本轮去杠杆政策彻底终结。 第三,阶段性去库存的开启。由于前期投资规模较大,加之近期市场交易降温,房地产市场再度面临阶段性的库存高企。过去两年,在保交楼政策下,楼市去库存得到快速推进,但当前的库存规模仍然较大。 根据国家统计局的数据,截至5月末,全国商品房待售面积7.43亿平方米,继续处于7亿平方米以上的高位区间。《报告》表示,“517新政”对信贷门槛大幅调降,在促进需求释放的同时,也能在很大程度上消化市场库存。另外,设立3000亿元保障性住房再贷款,鼓励引导金融机构收购已建成未出售商品房的做法,也是去库存的重要方式。 责任编辑:何松琳koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:刘永
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