XXXXXL196-MAY18万科: 财XXXXXL196-MAY18报最困难的一年?
万科: 财XXXXXL196-MAY18报最困难的一年?
市场成交额继续放大，沪市成交5115.05亿元，深市成交5936.89亿元，两市合计成交11051.94亿元，较前一交易日的9483.07亿元明显放量，为7月3日以来首次成交额超过万亿，其中北向资金净买入近百亿元。
预亏70-90个亿，净利润同比下降171%至191%。 刚刚发布的这一份成绩单，对于行业老大哥万科来说，实在有点扎眼—— 自1991年上市以来，万科财报中的利润数据从来都是正的，年景好的时候，一年能净赚400个亿，困难如2023年，也还保有121.63亿元的利润。 虽然从2023年4季度开始，万科已经由盈转亏，但今年一季度不过亏了3.6个亿，谁能想到，短短三个月之后，亏损幅度一下子扩大到70-90个亿。 对于这个多年“优等生”来说，不但是首次在半年报中出现净利润亏损，还是第一次成为全行业中，亏损额最大的那家企业。 这当然是万科财报最困难的一年。 但我更关心的是—— 这次的巨额亏损是否只是一个开端？ 接下来，万科还有“逆袭”的可能吗？ 01 要回答这个问题，先得了解一下，这半年究竟发生了什么。 结合万科在业绩预告中的表述，以及盘后的投资者关系活动记录，大约能还原出拖垮净利润的三个可能性： 首先，高价入手的地块开始批量交付了。 因为行业的特性，这半年报告期内地产开发业务结算的利润，主要对应的是2022、2023年销售的项目，以及2024年上半年消化的现房和准现房库存。 也就是说，基本都是2022年以前买的高价地。 高价地的规模有多大呢？ 我查了一下全国土地出让数据，发现2020、2021两年正好是万科全国大扩张的年份，连续拿下了两次全国拿地金额榜眼，仅次于当时拼命在低线城市铺项目的碧桂园。 好死不死的是，拿了一大堆地之后，房价就见顶了。 在市场高位拿地，在市场低位卖房，卖一套亏一套，很正常。 雪上加霜的是，二季度恰好还是个交付旺季—— 上半年，万科一共交付了7.4万套房子，其中二季度交付了5.6万套，是一季度的3倍。 光这一项，至少扩大了几倍的亏损。 02 其次，万科为了“活下去”，贱卖了不少资产。 年报的时候，万科定下未来两年降1000亿有息负债的目标，这个目标要想实现，一方面是少花钱少拿地，另外一方面，自然是赶紧多卖资产。 于是，今年3月底，万科确定了一揽子稳定经营和降低负债的方案，对现房和准现房库存去化、资产交易和股权处置都采取了更加坚决的行动—— 有些交易价格，甚至低于账面值。 降价去库存的效果不错，上半年，万科卖房金额稳居行业前三，还成功处理掉了不少商业体，包括两大王牌商业项目——营收排名前二的七宝万科广场，和南翔印象城MEGA。 虽然折了些价，但换了宝贵的现金流。 留得青山在，总是好的。 03 而最隐匿，也最有操作空间的，恐怕是最后一个原因—— 主动计提减值。 存货跌价计提是会计处理资产减值损失的一种，指当企业评判存货市场有价值下跌风险时，为反映存货价值的真实情况，会按照一定比例或金额，在财务报表中提前计提。 行业从高峰滑落的这几年，房价下跌，房企普遍存在计提减值。 和同行相比，万科虽然手握大量存货，但新增计提一直不算太高，远低于新城控股这种重仓三四线的房企，也不及金茂、金地这些规模相对较小的房企。 遥想去年，连重仓一二线的保利，存货减值都达到了50个亿，万科还在30多亿的量上徘徊。 这一次，利润出现这么大的震荡，斗胆猜测，万科的存货减值应该远超往年。 如果这个猜测为真，那么，万科是为了去库存，降价远超同行呢，还是在借助“资产减值计提”主动探底，以提升未来业绩的修复预期呢？ 这个，就不好说了。 至少，肉眼可见的一个现象是—— 业绩预告披露后的两个工作日，万科的股价，底部反弹了。koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:谢大海
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