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　　　后九一一时代的华埠，人口仍是以华裔为主体，但其它族裔的人口也逐渐迁入；住在华埠的居民收入也明显上升，华埠居民中出现不少高收入的专业人士，尽管这与平价公寓减少有关。华裔集中的地区已经渐渐南移，坚尼路以北的华裔越来越少，东百老汇和两桥地区居民人数激增。放眼看一下，喜士打街、东百老汇、格兰街等新建豪华公寓的入住者，或租住各楼宇中新装修公寓的人士，哪一个不是中高收入者的专业人士或是“富二代”？这些“新”华埠居民中，不乏非华裔的面孔。

　　　科技、金融业兴起

　　　根据亚美联盟(The Asian American Federation)2008年的振兴华埠商业报告指出，九一一重创华埠车衣业、餐馆等零售业、制造业，各产业和规模发生动摇，作为移民工作的主要来源的经济传统支柱开始转变，过去主要由车衣等工人为主的传统顾客群逐渐萎缩，华埠原本自给自足的消费型态改变，大量闽籍、非华裔移民和搬回华埠的华人丰富了华埠的人口构成，后九一一时代，华埠传统的商业策略必须改变以因应人口结构的多元化，同时也必须面对华埠的其它转变，包括服装和零售业的衰退、银行和其它产业的崛起、核心顾客的变化、银行和其它产业的崛起、平价公寓的减少、豪华酒店的兴建、以及商用租金的急遽攀升。

　　　可是，对小商家来说，最无法应对的变化却是房租的飙涨，几乎每隔不久就会有商店因租金原因关闭或转手，那高得吓人的“台底钱”也是原因之一。根据“转变华埠”的调查报告，有75%的商家房租至少涨5%；这些小商家的九成客源都是住在华埠的居民，也有近四成的小商家的主要客源是游客。因为房租高涨的原因，有半数的小商家表示有意愿离开华埠，79%表示房租涨得太贵，是想搬走或关门的主要原因。

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【编辑:谭平山】