一面膜上边一面膜下边韩国房企上半年融资持一面膜上边一面膜下边韩国续缩水，机构建议加大重组及出清力度
房企上半年融资持一面膜上边一面膜下边韩国续缩水，机构建议加大重组及出清力度
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今一面膜上边一面膜下边韩国年房企融资环境仍然低迷，且份额加速向央国企集中。 房企融资环境仍然低迷。中指研究院发布的最新数据显示，上半年，房企债券融资总额约2822.9亿元；其中，央国企发行规模占比高达93%，较上年同期增加3个百分点；其他发债企业为相对稳健的民营及混合所有制企业，发行家数仅约5家。 当下，民营房企经营及债务风险仍存，能在公开市场融资的已大多为央国企。受此影响，房企整体融资规模也在持续下滑，上半年虽然债券融资规模约2822.9亿元，但同比降幅达到26.1%，其中信用债同比下降21.9%，海外债下降54.8%，ABS下降33.3%。 相较而言，信用债仍是主要的债券融资渠道，上半年占比65.5%，同比提升4.2个百分点，且以央国企为主，民企发债家数明显下降；海外债占比仅为1.8%，同比下降1.1个百分点，房企海外融资渠道几近关闭；ABS占比32.7%，同比下降3.1个百分点。 从融资成本看，因发债企业多为央国企，因此整体融资成本数据较低。克而瑞数据显示，上半年房企境内债券融资成本3.16%，较2023年全年继续下降0.32个百分点。“由于发债主体大多数为国企央企及优质民企，这类企业融资优势较为明显，如发债较多的 境外债券因几近冰冻，上半年机构仅监测到越秀地产与五矿发行的两笔境外债券，两笔票息分别为4%及4.6%，因统计基数较小，上半年整体境外债券融资成本为4.28%，较2023年全年出现下降。 债务问题是本轮房企违约的核心症结之一，因难以发债“借新还旧”，房企资金链断裂的速度加快，进而出现违约。数据显示，2020年新增债务违约房企数量为4家，2021年新增16家，2022年为爆发集中期达到43家，2023年为11家，2024上半年3家。 值得重视的是，今年下半年，房企仍要面对庞大的到期债务规模。 克而瑞表示，2024年上半年房企债券到期规模达2799亿，而发行规模仅有961亿；其中一二季度房企到期债券规模均超1300亿，第三季度债券到期超1000亿，偿债压力较大。“若销售市场长期低迷，已经实现债务重组的房企仍将面临债务再次违约。” 政策面，为缓解房企融资困境，城市房地产融资协调机制正加速推进。 年初，住房城乡建设部和金融监管总局联合发文，提出在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制，协调解决房地产融资中存在的困难和问题。截至5月16日，商业银行已按内部审批流程审批通过了“白名单”项目贷款金额9350亿元，这意味着房企各地项目获近万亿资金支持。 从地方进展看，目前广东、河北、浙江、河南、福建、重庆等省市的房地产融资协调机制运行顺利，部分地区在完成第一批、第二批“白名单”项目推送后，已经启动第三批项目的筛选和推送工作。 比如，截至6月3日，广东省辖内银行机构共为两批次307个“白名单”项目授信933.77亿元，提供融资392.88亿元，新增融资平均期限3.5年以上；重点支持民营房企项目融资需求，民营房企项目数、授信规模占比分别达到93.16%、87.63%；第三批“白名单”项目的筛选和推送工作也已有序启动。 河北方面，截至6月16日，该省已完成三批次“白名单”项目推送工作，涉及项目342个，企业融资需求622亿元；已为前两批次“白名单”的226个项目提供授信466亿元，发放贷款222亿元，项目数量、授信规模等居前列，落地融资中民营房企占近80%。 在克而瑞看来，当下融资及销售环境下，不同房企可能面临的“终局”也不同。 对出险房企而言，虽然有融资协调机制的加持，但银行在办理贷款抵质押担保时，会优先选取价值相对稳定、变现能力较强的担保物，一般不接受不易变现、或价格波动较大的担保物。而大多出险房企能用于抵押贷款的标的较少，在市场化机制下取得银行贷款仍较难。 “对于这类企业，建议相关部门加大出清力度和速度，通过市场化手段让出险企业早日实现债务重组或破产清算，通过债务重组来实现价值重塑，是解决目前行业信用问题的有效方式。”克而瑞称。 对仍能正常运营的房企而言，克而瑞认为，当务之急是把握政策做好债务接续，如通过增信支持政策，借助信用保护工具、连带责任担保等增信方式实现“借新还旧”，还可通过发行ABS、REITs等方式盘活经营性物业，积极尝试经营性物业贷款用于偿还存量贷款和公开市场债券。 中指研究院企业研究总监刘水认为，化解房企风险，有债务重组、混改、重整、出清等方式。其中，资可抵债、有优质资产、经营能力强的公司，可通过债务重组缓解债务压力；区域深耕的企业可引入国资增信，化解债务；有地方政府支持、经营能力强的公司可引入战略投资者；经营能力弱、资不抵债的公司将逐步退出房地产行业。 在他看来，未来优质龙头央国企可采取“开发+轻资产+资产管理”的模式，轻重并举发展，侧重轻资产业务的发力与开拓；中小型地方国企开发经营能力较弱，可发挥土地等资源优势，与开发经营能力强的企业合作，实现财务收益；中小民企规模小，适于专注开发、区域深耕；规模较大的民企融资能力较弱，适于开拓轻资产业务，如代建业务、运营管理业务等，转型为真正的服务商。 责任编辑：刘万里SF014koa12jJid0DL9adK+CJ1DK2K393LKASDad
编辑:罗元发
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