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　　　四、涉案房屋腾退难影响买受人使用。2019年12月，最高人民法院发布《关于在执行工作中进一步强化善意文明执行理念的意见》，《意见》明确提出，拍卖财产为不动产且被执行人或他人无权占用的，人民法院应当依法负责腾退，不得在公示信息中载明“不负责腾退交付”等信息。2021年12月，最高人民法院发布《关于进一步完善执行权制约机制加强执行监督的意见》，重申该要求。但司法实践中，法院依法依规腾退房屋面临许多难题，有时竞买人不得不延期收房。如一起申请交付司法拍卖房屋执行监督案，谢某在某网络司法拍卖平台上以421.3万元竞得涉案房屋，但居住该房屋的第三人季某宏以年龄较大、行动不便为由拒绝搬离。检察机关建议法院对涉案房屋依法采取相应的执行措施，促成谢某与季某宏达成和解协议，季某宏主动搬离案涉房屋。

　　　一、竞买人恶意串通、低价竞买破坏司法拍卖秩序。有的竞买人为以较低价格竞得拍卖房屋，与他人恶意串通，损害产权人或其他竞买人的利益。如一起民间借贷纠纷执行案，某饮用水公司与某物资公司均报名参加司法拍卖。拍卖当天，某饮用水公司提出补偿某物资公司100万元，劝其退出拍卖，某物资公司同意。最后，某饮用水公司以1217万元起拍价成功竞拍案涉房屋。检察机关收到相关线索后，经调查核实，以两公司恶意串通低价竞拍为由，建议法院重新拍卖。法院采纳检察建议并重新组织司法拍卖，案涉房屋最终以2493万元的价格成交，有效保护了房屋产权人、债权人等合法权益。

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【编辑:杨勇】