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陕西物业第一股，经发你好骚哦我好喜欢什么歌的歌词物业遭遇破发

2003年7月，何泽华调任国家烟草专卖局，任副局长，于2014年3月退休。

　　通过聆讯后，仅过了21天，西安经发物业你好骚哦我好喜欢什么歌的歌词股份有限公司便正式进入港交所大门。　　7月3日，经发物业正式登陆港交所。　　通过此次全球发售，该公司净筹资约9047万港元，其中53.8%将用于选择性收购提供城市服务及物业管理服务的企业；20.6%用于更换新能源汽车以降低服务成本；10.5%用于开发智慧物业管理系统；5.1%用于人才招聘；剩余10%则用作一般业务资金及运营资金。　　至此，经发物业成为今年第二家“上岸”的物企，第一家为泓盈城市服务。　　泓盈城市服务于4月24日通过上市聆讯，23天后正式挂牌港交所，发行价3.2港元/股，当天收盘价涨了0.01港元，然而7月3日收盘报2.72港元，较发行价跌了15%。　　此次上市的经发物业与泓盈城市服务十分相似，均由地方国资控股，且城市服务业务占比高，项目规模小且高度聚焦，收入规模排在行业末端。　　或许是两者底色相似，又或是行情不好，经发物业此次上市同样不受市场待见，公司上市当天便破发，收盘价较发行价下跌超10%。　　“陕西物业第一股”与“龙年物业第一股”均难逃股价下跌命运。　　6月12日，经发物业通过聆讯，奠定了“陕西物业第一股”的地位。　　12天后，经发物业宣布启动招股流程，计划全球发售1666.68万股H股，每股定价区间为7.5至9.3港元，每手交易单位为300股。在这次招股中，天博诊断、西安盯准及ReynoldLemkins作为基石投资者参与认购。　　在物业资本市场风平浪静的当下，作为今年第二家成功上市的物企，经发物业自当初获得上市备案通知时便深受关注，只不过市场大多都保持着不太看好的观点。　　在通过聆讯之时，便有不少市场人士将经发物业与“龙年第一股”泓盈服务作了一个对比，认为两者十分相似，因此在进入资本市场后，经发物业大概率也会如同泓盈服务一般，遭遇破发情形。　　然而根据正式上市前夕的暗盘交易情况，经发物业股票报价为8.50港元，较其招股价7.50港元高出13.33%。若以每手300股计算，投资者在不考虑手续费的情况下，每手可赚取300港元。　　这一情况也令部分市场人士改变了想法，认为经发物业并非不可能走出独立行情。在各种猜测中，经发物业于7月3日正式挂牌港交所，也给出了一个明确的答案。根据当天的股价表现，经发物业最终还是没有摆脱破发命运。　　经发物业全球发售结果显示，公司共发售1666.68万股股份，其中香港公开发售占比18.01%，国际发售占比81.99%。香港发售认购数达118.87倍，国际发售认购额为0.98倍。最终发售价定为每股7.5港元。　　根据上市首日的表现，经发物业挂牌即跌2.4%，报7.32港元，一手账面亏损达54港元。当天上午股价一路下探，直至午后才震荡回升，最终收盘价报6.64港元，跌幅达11.47%，换手率20.07%，总市值4.427亿港元。　　经发物业的这次破发很大一部分原因是受行业的影响。　　有数据显示，2023年共有34家上市物企股价跌至历史最低值，从交易量和换手率来看，大部分物业股沦为“僵尸股”。　　因此不少物企都在积极采取措施进行市值管理，同时也在试图增加公司股份的流动性。比如碧桂园服务、万物云、越秀服务、永升服务等物企均在进行股份回购，其中万物云更是提出了58亿元规模的最大物企回购方案。　　除了积极回购之外，万物云、碧桂园服务、绿城服务等物企还推出了股权激励计划，既是为了刺激业绩、挽留人才，也是为了向市场传递积极信号。　　只是，市场方面对此似乎无动于衷。从总市值来看，在66家上市物企中，共有51家公司的市值低于上市之初。　　资本的冷漠最终“逼”得华发物业走上退市结局。5月27日，华发物业宣布拟私有化退市，而退市的理由主要是股份交易流通量长期处于较低水平，融资能力近乎于无。　　除了行业因素，明显的短板也是经发物业此次破发的原因。比如股权集中的问题，经发物业曾亲自提醒，过于集中的股权可能导致公司股价大幅波动。　　根据招股书披露，在正式上市之前，经发物业直接控股股东为经发集团，持有90%股权；西安经开区管委会通过经发控股集团分别持有经发集团88.5%股权与经发物业10%股权。　　上市之后，经发集团仍直接持有经发物业67.5%股权，西安经开区管委会则通过经发控股集团直接或间接持股75%。　　除了股权，经发物业的业务布局也比较集中。作为“陕西物业第一股”，经发物业的项目主要集中在陕西，更具体来说是集中在西安。　　截至2023年12月31日，经发物业主要向149个项目提供服务，其中在西安的项目超过110个，占比超70%；其余项目分布在陕西铜川、韩城与新疆石河子。　　在偏居一隅的同时，经发物业有大量的项目储备来源于母公司，因此其收入在很大程度上依赖母公司。　　2021-2023年，经发物业来自西安经开区管委会的收益分别为2.02亿元、2.25亿元、2.33亿元，占公司总收益的33.9%、31.8%及27.1%。同期经发控股为经发物业提供的收益达4540万元、5260万元及5370万元，分别占总收益的7.6%、7.4%及6.2%。　　叠加当下越发激烈的市场竞争，市场对经发物业未来能否凭实力走出西安也存在一定的担忧。　　此外，或许是习惯了多年来的固有模式，经发物业似乎尚未适应市场化。　　城市服务是经发物业最主要的收入来源，2023年来自该业务的收入为5.25亿元，占总收入比重的60.9%。从城市服务业务的收入来源来看，其中来自独立第三方的比例达55.7%，但对应的毛利率却仅有8.9%，表示公司市场化与议价能力明显不足。　　经发物业在项目层面也同样存在痛点。截至2023年底，在该公司的148份物管服务协议中，有107份将于2024年底到期，临期合同占比约72.3%，急需签约新的项目合同。　　而且公司在管项目中有较多的安置房项目和部分低出租率项目，这些项目的管理费往往比较低，因此导致容易出现亏损项目。　　2021-2023年间，经发物业便出现了109个亏损项目，亏损总额合计5413.9万元。目前，经发物业已退出所有安置房项目，未来的拓展项目只需注重质量，避开低出租率的劣质项目便能大幅减少亏损项目的产生。　　如此来看，经发物业此次破发确实是在意料之中了。

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编辑:李际泰

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